中古マンションの成約は築40年超が18%
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「物件の属性をみると、中古マンションの平均成約価格が「築5年以内」は7000万円台、「築11~20年」は5000万円台、「築30年超」は2000万円台。中古戸建住宅の平均成約価格が、「築5年以内」で5000万円台、「築6~20年」で4000万円台、「築21~30年」で3000万円台、「築30年超」が2000万円台だった。」
昔は、といってもそんな前ではないんだけど、築20年までが売り時。
築30年超はババ抜き。
と言われていた。
それがまさかの築40年超の、いわゆる完全なるババ物件が18%で最多という記事を見て、ぶったまげた。
業界も変わるもんやなあと感慨深い。
売主はババ抜きで逃げられて良かったねと思う。
が、価格帯を見てびびった。
30年超で2000万とあるが、40年超は1000万かと思ったら、そんな下がっていない金額なんですよ、奥さん。
これはもう事件ですよ、姉さん。
不動産屋の営業はきちんと買主に説明しているのかな?
買主はマンションの資料をきちんとくまなく読んだのかな?
というか、配管とかそういう細かいところはきちんと確認したのかな?
外観や内装だけ見て決めたんじゃなかろうか?と心配になる。
他人事なのでどうでもいいと言えばどうでもいいが、なんかね、あまりにもね。
すべて納得の上でならそれでいいのだが、業界の人間ですらよほど利回りが良くないと手を出さないものだということは、頭の片隅に入れておいた方がいいような気がしてならない。
もちろん500万とかその程度なら、場所によっては十分ペイできるレベルだろうし良い選択肢に入ると思う。
まあギャンブルやけど。
あとは比較的住民がしっかりしている物件とかね。
でも、賃貸に回されていて外国人が1/3以上を占めていたり、高齢者ばかりだったり、積立金があれだったり、耐震補強をしていなかったり等々、そういう物件を、築30年より安いから程度で40年超の物件に手を出してしまったのだとすれば、それはあまりにも勉強してなさすぎると思う。
仮に投資用だとしても、築40年超の物件を購入するのであれば、利回りが8~10%近くはないと厳しい。
詳しく書くと面倒だから端折るが、リスクの方が上回る確率が物凄く高いからだ。
そんなボロイ物件がたくさんあるとは到底思えない。
(ただし、入念に調べれば利益を出せる物件は確実にある。あるが同業者も狙っている。)
それに今後の金利動向もある。
もうすぐあれよね、と思うと、リスクオンにしてよい状況かどうかは慎重であるべきだと思う。
これはハイリターンを求めるチャレンジャー精神なのだろうか?
リスクを取らねば、ハイリターンは得られぬ!
そんな心持なのだろうか?
そしてふと思った。
これ買っているの日本人じゃないかもしれない……。
買主が外国人なら、納得がいく。
彼らは意外と日本の建物事情に疎い。
築40年なら全然住めるやん!!
100年だっていけるぜ!と、わりとガチで思っていそう。
日本だと無理だからね?と優しく諭してあげられる不動産屋がいたら、それはもう正直不動産だと思うが、少ないんだろうなあ……。
リフォーム済なんで内装綺麗ですよ!驚きの白さっす!
とか言ってんのかもしんない。
ちなみに僕の経験上、旧耐震や新耐震といった言葉を知って、物件を契約した外国人は一人もいない。
うーん、もしそうならちょっと気の毒な気がしてならない。
とはいえ、相場がどうなるかわからんしなあ。
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